Zápis geometrického plánu, zmeny druhu pozemku a ďalšie otázky
Obsah
Rozdelenie parcely – zápis geometrického plánu do KN
Ide o častý prípad zmeny v katastrálnej mape, ktorý väčšinou sprevádza aj zmena vlastníctva. Pokiaľ ide o pozemok v intraviláne (v zastavanom území obce), vo väčšine prípadov nedochádza k žiadnemu problému.
Čo ale ak rozdeľujem pozemok v extraviláne?
Aj keď sa môže zdať, že rozdeliť parcelu čo i len na dve časti je jednoduchá vec, opak môže byť pravdou. Samozrejme vyhotoviť geometrický plán nie je žiadny problém avšak problém nastáva pri zápise geometrického plánu do katastra nehnuteľností. Ide predovšetkým o parcely, ktoré sa nachádzajú v extraviláne (mimo zastavaného územia obce) a ich druh pozemku spadá do poľnohospodárskeho pôdneho fondu (orná pôda, chmeľnica, vinica, záhrada, ovocný sad, trvalý trávny porast) alebo ide o lesný pozemok. Na ich rozdeľovanie, a nezáleží na tom či ide o fyzické delenie na samostatné parcely alebo zmenšovanie spoluvlastníckych podielov, sa vzťahuje zákon č. 180/1995 Z. z. (ďalej len zákon).
V týchto prípadoch je úlohou zákona zabraňovať drobeniu pozemkov alebo jeho spoluvlastníckych podielov ak nedosahujú výmeru min. 3000 m2 ak ide o poľnohospodársky pozemok alebo min. 5000 m2 ak ide o lesný pozemok (§ 23 zákona). Bohužiaľ aj v prípade ak pozemky alebo spoluvlastnícke podiely dosahujú minimálnu výmeru, je nutné zaplatiť odvod z jeho hodnoty v závislosti od výmery nových parciel (§ 22 zákona). Jediným riešením ako v týchto prípadoch vytvoriť parcely s výmerami menšími ako stanovené minimum je uplatnenie výnimiek (§ 24, ods. 3 zákona). Veľmi často uplatňovanou výnimkou zo zákazu drobenia je skutočnosť, že pozemok sa odčleňuje na účel výstavby (Zákon samozrejme umožňuje aplikovať aj ďalšie výnimky). To je možné katastrálnemu odboru dokázať územno-plánovacou informáciou o funkčnom využití pozemku. Preto odporúčame každému klientovi aby si túto informáciu zaobstaral ešte pred objednaním geometrického plánu prípadne pred kúpou nejakého pozemku aby sa uistil, že je využiteľný na jeho zámer.
Ak by sa spoluvlastník spoliehal na rozdelenie pozemkov právnym úkonom (dohodou o spoluvlastníckom vysporiadaní), rozhodnutím súdu alebo rozhodnutím o dedičstve, musím ho sklamať. Zákon myslí na tieto prípady a ak daný úkon či rozhodnutie odporuje zákonu, kataster zápis nevykoná.
Ako funguje zlučovanie pozemkov?
Ak je potrebné zlúčiť pozemky, ktoré vlastní tá istá osoba, či už fyzická alebo právnická, môžu nastať dva problémy.
Prvým je rozdielny druh pozemkov a navrhovaný druh zlúčeného pozemku, kedy môže byť nevyhnutná súčinnosť s pozemkovým a lesným odborom okresného úradu a potrebné jeho stanovisko či rozhodnutie.
Druhý problém môže nastať ak je jeden zo zlučovaných pozemkov zaťažený alebo oprávnený z vecného bremena. Znamená to, že k jednému pozemku sa vzťahujú práva alebo povinnosti, vyplývajúce zo zmluvy zapísanej v KN a to v celom rozsahu hraníc pozemku. Takéto zlúčenie pozemkov je možné vo vkladovom konaní so zmluvou, ktorá iba ruší vecné bremeno alebo ruší a znovu vytvára vecné bremeno na zlučovaných všetkých pozemkoch. V určitých prípadoch je možné túto situáciu vyriešiť aj v rámci tvorby geometrického plánu bez nutnosti následného vkladového konania.
Zmena druhu pozemku (odňatie/vyňatie) – zápis geometrického plánu do KN
V súčasnom tempe výstavby dochádza neustále k zmenám v katastri a to nie len čo sa týka zmeny hraníc, ale aj zmeny druhov pozemkov. V súvislosti s odňatím hovoríme o zmene druhu pozemku z poľnohospodárskeho (orná pôda, chmeľnica, vinica, záhrada, ovocný sad, trvalý trávny porast) na nepoľnohospodársky (ostatná plocha) a v prípade vyňatia hovoríme o obdobnej zmene lesného pozemku. Zmien druhov pozemkov je viacero variant a kombinácií, pričom sa odlišujú postupmi a prílohami, ktoré je nutné doložiť. Štát v týchto prípadoch zabezpečuje ochranu poľnohospodárskej a lesnej pôdy prostredníctvom zákona č. 220/2004 Z. z. (ďalej len zákon) a nariadením vlády č. 58/2013 Z. z. (ďalej len nariadenie).
K zmene druhu pozemku dochádza spravidla na základe právoplatného rozhodnutia, záväzného stanoviska alebo stanoviska orgánu ochrany poľnohospodárskej pôdy (v bežných prípadoch ide o pozemkový a lesný odbor okresného úradu)
Príklad:
Bežným prípadom, na ktorom si vysvetlíme postup je plánovaná výstavba rodinné domu s jedným nadzemným podlažím so zastavanou plochou 150 m2 na pozemku s výmerou 1 000 m2, ktorý je v územnom pláne určený na zastavanie rodinným domom ale jeho druh pozemku je orná pôda. Vzhľadom na to, že ide o zámer využiť poľnohospodársku pôdu na nepoľnohospodársky účel je nutné trvalé (existuje aj dočasné) odňatie pozemku alebo jeho časti (odňatie 150 m2 na základe geometrického plánu) z poľnohospodárskej pôdy.
Pre vydanie rozhodnutia o odňatí je potrebné podľa § 17 ods. 5 zákona k žiadosti doložiť:
- súhlas podľa § 13 až § 15 ( týka sa predovšetkým územnoplánovacej činnosti a individuálnych návrhov na využitie poľnohos. pozemku na stavebný alebo iný účel)
- projektovú dokumentáciu (predovšetkým situáciu umiestnenia stavby na pozemku)
- bilanciu skrývky humusového horizontu poľnohos. pôdy s návrhom na jej využitie
- projekt spätnej rekultivácie dočasne odnímanej poľnohospodárskej pôdy s časovým … (pri dočasnom odňatí)
- základné identifikačné údaje o pozemku – vlastník, označenie parcely, kat. územie, kópiu katastrálnej mapy alebo geometrická plán (2 vyhotovenia) ak je predmetom odňatia iba časť pozemku zapísaného v KN, potvrdenie o bonitovanej pôdno-ekologickej jednotke (BPEJ)
- vyjadrenia účastníkov konania a dotknutých orgánov štátnej správy a samosprávy … (vo väčšine prípadov aký popisujeme nie je nikto kto by sa vyjadroval ak je vlastník/stavebník/žiadateľ jedna osoba a nie je sú dotknuté orgány štátnej správy a samosprávy)
- právoplatné územné rozhodnutie alebo potvrdenie stavebného úradu o zlúčení územného a stavebného konania (okrem zákonom vymedzených prípadov)
- výpočet odvodu pre celý rozsah odňatia (sadzby stanovuje nariadenie)
- správny poplatok 50 eur.
Zámerne sme neuviedli či sa pozemok nachádza v intraviláne (zastavanom území obce) alebo extraviláne (mimo zastavaného územia obce), keďže práve tohto faktu sa týka jedna z výnimiek kedy orgán ochrany PP nevydáva rozhodnutie ale stanovisko. Podľa § 17, ods. 2, písm. b) sa stanovisko vydá ak ide o zmenu poľnohospodárskeho druhu pozemku s výmerou do 1 000 m2 v hraniciach zastavaného územia obce. V prípade splnenia podmienky sa k žiadosti o vydanie stanoviska priloží:
- kópia katastrálnej mapy
- projektová dokumentácia
- originál výpis z listu vlastníctva
- súhlas príslušnej obce s funkčným využitím pozemku
- kolok v hodnote 5 €
Ako je to s odvodmi za trvalé a dočasné odňatie poľnohos. pôdy?
Výšku odvodov upravuje nariadenie vlády SR č. 58/2013 Z. z. Základnú sadzbu určujú Prílohy 1 a 2 nariadenia a sú stanovené na základe BPEJ. V našom príklade je odňatie oslobodené od odvodu, keďže spĺňa § 4 písm. f) a teda ide o pozemok pod bytovou budovou do 200 m2 .
Aké sú lehoty súvisiace s odňatím?
Lehota na vydanie rozhodnutia je 30 dní od podania kompletnej žiadosti. V inom prípade, kedy by odňatie nebolo oslobodené od odvodu, je tento splatný do 30 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o odňatí.
Rozhodnutie o odňatí je podkladom na vyznačenie zmeny druhu pozemku v katastri na ostatnú plochu. O zápis tejto zmeny sa postará orgán ochrany PP, ktorý upovedomí príslušný orgán na úseku katastra. Orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy zašle vyhotovenie právoplatného rozhodnutia s vyhotovením geometrického plánu alebo kópie katastrálnej mapy na príslušný orgán štátnej správy na úseku katastra, ktorý vyznačí zmenu druhu pozemku najneskôr 60 dní po prevzatí rozhodnutia.
Parcely registra E vs. parcely registra C – zápis geometrického plánu do KN
Skutočnosť, že v slovenskom katastri súčasne evidujeme dva „druhy“ parciel a teda aj dve mapy je asi jeho najväčšou zvláštnosťou. Tento stav je spôsobený predovšetkým historickým vývojom a politickými zmenami, ktoré v minulosti nastali na území Slovenska.
Register C tvoria parcely zobrazené v katastrálnej mape (VKM – vektorová katastrálna mapa), ku ktorým môže, ale nemusí byť založený list vlastníctva, preukazujúci vlastnícke právo. Ide o parcely, ktorých vlastnícke/užívacie hranice sú (v intraviláne) prevažne viditeľné v teréne. V extraviláne ide prevažne o veľké (poľnohospodárske) pozemky prirodzene ohraničené cestami, vodnými tokmi alebo okrajmi vegetácie.
V miestach, kde sa nachádzajú parcely registra C bez založeného listu vlastníctva, nájdeme parcely registra E zobrazené v mape určeného operátu (VMUO – vektorová mapa určeného operátu). Ide o parcely, z ktorých každá jedna má založený list vlastníctva ale ich hranice v teréne prevažne nevidíme. Parcely a listy vlastníctva vznikali postupným schvaľovaním registrov obnovenej evidencie pozemkov (ROEP) po jednotlivých katastrálnych územiach. Úlohou ROEP-u bolo zistiť dostupné údaje o pozemkoch, právnych vzťahoch k nim a doplniť tak chýbajúce údaje v evidencii katastra od čias kolektivizácie (1950). Preferovanie užívania pozemkov a potláčanie ich vlastníctva zo strany minulého režimu spôsobilo, že skutočné vlastnícke práva k pozemkom sa výrazne rozchádzali s evidenciou katastra, čo vyústilo v potrebu ROEP-ov a priviedlo slovenský kataster až do súčasného stavu.
Ako sa to týka vlastníka?
V prípade, že vlastníte alebo chcete kúpiť parcelu registra E, je prvou dôležitou informáciou fakt, že druh pozemku týchto parciel nie je záväzným údajom katastra (zákon č. 162/1995 Z. z., § 70, ods. 2). Znamená to, že záväzný je druh pozemku parcely registra C bez listu vlastníctva, ktorý sa nachádza „na nej“. Druhou dôležitou informáciou je výmera pozemku. Výmera vypočítaná podľa hraníc pozemku môže byť výrazne iná oproti výmere uvedenej na liste vlastníctva. Rozdiel môže byť až tak veľký, že prekračuje povolenú odchýlku danú vyhláškou ÚGKK SR č. 461/2009 Z. z. a výmeru je nutné opraviť. Výsledkom môže byť väčšia, ale aj menšia výmera na liste vlastníctva.
Určite preto odporúčame pred kúpou parcely registra E vyhotoviť geometrický plán, ktorým sa z „Ečkovej“ parcely stane „Céčková“ so záväzným druhom pozemku, preverenou výmerou a vhodnou na kúpu či váš stavebný zámer. Zápis takto vyhotoveného geometrického plánu je otázkou jednej žiadosti a v prípade, že nedochádza zároveň k zmene vlastníctva je dokonca bez správneho poplatku. Zápis sa vykoná evidenčne (register R) v lehote do 60 dní od písomného podania žiadosti.
Rozostavaná stavba - zápis geometrického plánu do KN
Ak ste začali s výstavbou napríklad rodinného domu, ktorý si financujete z vlastných zdrojov, určite budú pre vás tieto informácie užitočné. V prípade že vám dochádzajú vlastné prostriedky určené na výstavbu je hypotéka na rozostavanú stavbu ideálne riešenie. Avšak na to aby ste mohli žiadať o hypotéku na rozostavanú stavbu, musí byť zapísaná v katastri. Na zápis rozostavanej stavby do KN sa k žiadosti doloží:
- znalecký posudok o stupni rozostavanosti (znalecký posudok na rozostavanú stavbu)
- právoplatné stavebné povolenie (originál alebo overená kópia)
- geometrický plán
Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení (stavebníka), ak navrhovateľ nepreukáže, že vlastníkom je niekto iný napr. na základe Dohody o prevode práv a povinností stavebníka. Zápis geometrického plánu sa vykoná záznamom (register Z) bez správneho poplatku v lehote do 60 dní od písomného podania žiadosti.
Kedy môžeme hovoriť o rozostavanej stavbe a rozostavanom byte?
Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia (zákon č. 162/1995 § 46, ods. 3).
Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor sa do katastra zapíše ak je stavba, v ktorej sa rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor nachádza, ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené (zákon č. 162/1995 § 46, ods. 5, písm. a)).
Kolaudácia stavby - zápis geometrického plánu do KN
Kolaudácia stavieb, ich povoľovanie a problematika stavebného konania všeobecne, rezonuje v spoločnosti v súvislosti s prijatím nového stavebného zákona č. 25/2025 Z.z. (ďalej len zákon)
Kolaudácia stavieb podľa § 66 ods. 2 zákona začína na návrh stavebníka a jej prílohou je podľa typu stavby
- stavebný denník,
- záverečné stanovisko stavbyvedúceho,
- dokumentácia skutočného zhotovenia stavby,
- geodetická dokumentácia z vytýčenia priestorovej polohy stavby, kontrolný protokol o meraní priestorovej polohy stavby a geometrický plán na aktualizáciu katastrálneho operátu,
- protokol o odovzdaní a prevzatí stavby; stavebný úrad môže v odôvodnených prípadoch od protokolu upustiť,
- protokol o vyhodnotení skúšobnej prevádzky, ak bola povolená,
- doklady o vykonaných skúškach vzoriek stavebných výrobkov odobratých na stavbe,
- výsledky uskutočnených meraní a revízií vyhradených technických zariadení a doklady o ich technickej spôsobilosti na plynulú a bezpečnú prevádzku,
- geodetické zameranie skutočného zhotovenia dokončenej stavby,
- energetický certifikát budovy, ak podlieha energetickej certifikácii,
- záväzné stanoviská dotknutých orgánov a záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb, ktoré boli zabezpečené pred podaním návrhu na kolaudáciu stavby.
Stavebný denník – je dokumentačným záznamom postupu stavebných prác od prevzatia staveniska do úplného dokončenia stavebných prác a odovzdania a prevzatia stavby (spravidla v elektronickej podobe). (stavbyvedúci)
Záverečné stanovisko stavbyvedúceho – osvedčenie súladu zhotovenej stavby s overeným projektom stavby ( nie je potrebné pre stavby, ktoré sa ohlasujú). (stavbyvedúci)
Dokumentácia skutočného zhotovenia stavby – je textové a grafické zdokumentovanie skutočného zhotovenia stavby a je podkladom na kolaudáciu stavby. (výsledok spolupráce zhotoviteľa, stavbyvedúceho, stavebného dozoru a projektanta)
Geodetická dokumentácia z vytýčenia stavby – protokol o vytýčení priestorovej polohy a protokol z podrobného vytyčovania (§ 32 ods. 7, 8, 9 vyhlášky UGKK SR č. 300/2009 Z.z.) (geodet)
Energetický certifikát – pri novostavbe býva certifikát súčasťou projektu, pri rekonštrukcii je vydaný až po jej dokončení (osoba, ktorej Slovenská komora stavebných inžinierov (SKSI) vydala osvedčenie)
Geometrický plán – zobrazuje skutočný stav dokončenej stavby rozsahom v zmysle projektovej dokumentácie/právoplatného stavebného povolenia a obsahom v zmysle predmetu evidencie katastra (§ 6 zákona č. 162/1995 Z.z.) (geodet)
Skúšobná prevádzka – je dočasné užívanie stavby na účely vykonania skúšok a meraní funkčných parametrov stavby a jej technického zariadenia alebo technologického zariadenia, ak spôsobilosť na užívanie a funkčnosť dokončenej stavby, jej samostatnej časti alebo zmeny dokončenej stavby, možno overiť len prevádzkou stavby (§ 69 zákona). (stavebník/zhotoviteľ)
Doklady o vykonaných skúškach vzoriek – ak vznikne pri výkone štátneho stavebného dohľadu podozrenie z použitia nevhodného stavebného výrobku alebo zo zabudovania stavebného výrobku, ktorý je v rozpore s návodom výrobcu stavebných výrobkov alebo so zaužívanými technologickými postupmi, stavebný inšpektor zabezpečí odobratie vzorky na vykonanie kontrolnej skúšky alebo na vyhotovenie znaleckého posudku (§ 73, ods. 6 zákona). (stavebník/zhotoviteľ)
Geodetické zameranie skutočného zhotovenia dokončenej stavby – geodetická časť zamerania skutočného vyhotovenia stavby vo forme elaborátu s obsahom podľa § 35, ods. 4 vyhlášky UGKK SR č. 300/2009 Z.z. (geodet)
Ako zapísať skolaudovanú stavbu do katastra?
Podľa § 67 zákona je dokladom o kolaudácií stavby kolaudačné osvedčenie. Osoba uvedená v kolaudačnom osvedčení je povinná požiadať obec o určenie súpisného čísla a orientačného čísla do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného osvedčenia (§ 2c, ods. 3 zákona č. 369/1990). Obec vydá rozhodnutie o pridelení súpisného čísla, ktoré je prílohou k žiadosti o zápis geometrického plánu na kolaudáciu stavby do KN (§ 46 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z.). Kataster vykoná zápis geometrického plánu záznamom v lehote do 60 dní od podania písomnej žiadosti a to bez správneho poplatku.
Vecné bremeno – zápis geometrického plánu do KN
Vecné bremená sú práva k cudzím veciam, pričom tieto práva môžu byť viazané na nehnuteľnosť (in rem) alebo osobu (in personam). Obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Medzi najčastejšie vyskytujúce sa vecné bremená patrí záložné právo, právo prechodu a prejazdu, právo uloženia inžinierskej siete.
V súvislosti s geometrickým plánom má jeho vytvorenie zmysel, ak sa má vecné bremeno vzťahovať iba k určitej časti pozemku, pričom táto časť bude po zápise vyznačená v katastrálnej mape (napr. právo prechodu a prejazdu motorovým vozidlom cez vymedzený koridor široký 3 m). V opačnom prípade, kedy sa vecné bremeno vzťahuje na celý pozemok je jeho zriadenie len otázkou správne napísanej zmluvy.
Zápis Vecného bremena do KN sa vykonáva vo vkladovom konaní na základe návrhu na vklad. Prílohou návrhu na vklad je zmluva o zriadení vecného bremena prípadne aj geometrický plán, pričom postačuje ak návrh na vklad podá na KN jedna zo zmluvných strán. Katastrálny odbor v lehote do 30 dní (do 20 dní – notárska zápisnica/ do 15 dní – zrýchlený vklad) povolí, preruší alebo zastaví konanie o návrhu na vklad do katastra.
Rozhodnutím o povolení vkladu nadobúdajú platnosť práva a povinnosti plynúce zo zmluvy.
V prípade prerušenia vkladového konania v zmysle § 31a zákona č. 162/1995 Z. z., je/sú navrhovateľ/ia vyzvaný/í na odstránenie nedostatkov. Ak sú príčinou prerušenia nedostatky v zmluve, riešením je najčastejšie vyhotovenie dodatku k zmluve.
Zastavením konania v zmysle § 31b zákona č. 162/1995 Z. z. sa konanie končí a je potrebné podať nový návrh na vklad tak, aby boli odstránené príčiny zastavenia konania.
Konania na úseku katastra nehnuteľností
Vklad (register V) – vlastnícke alebo iné právo vzniká/mení sa/zaniká rozhodnutím o povolení vkladu.
Rozhodovanie o návrhu na vklad (lehota sa počíta odo dňa doručenia návrhu na vklad)
- do 30 dní
- do 20 dní (zmluva o prevode nehnuteľností vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom)
- do 15 dní (urýchlené konanie o návrhu na vklad )
Zápis do katastra sa vykoná v deň, ktorým rozhodnutie o povolení vkladu nadobudlo právoplatnosť, najneskôr však v nasledujúci pracovný deň.
Záznam (register Z ) – vlastnícke alebo iné právo vzniklo/zmenilo sa/zaniklo rozhodnutím iného orgánu, kataster túto skutočnosť iba zaznamená
- do 60 dní od začatia konania
- do 30 dní ak bol návrh na vykonanie záznamu podaný prostredníctvom elektronického formulára
- do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva
Poznámka (register P):
- v deň doručenia verejnej listiny alebo inej listiny na zápis poznámky, najneskôr však v nasledujúci pracovný deň.
Nájom (register N):
- do 60 dní od začatia konania
- do 30 dní ak bol návrh na vykonanie záznamu podaný prostredníctvom elektronického formulára
Zmena údajov vlastníka, nehnuteľností, evidenčný zápis geometrického plánu (register R):
- do 60 dní od začatia konania
- do 30 dní ak bol návrh na vykonanie záznamu podaný prostredníctvom elektronického formulára
Oprava chýb v katastrálnom operáte (register X):
- do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní odo dňa začatia konania